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Etat des lieux du marché de la maison individuelle neuve

Stratégie 16/07/2018
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Spécialiste du prêt immobilier, le Crédit Foncier confirme une inflexion de tendance sur le marché de la maison individuelle neuve.

L’ensemble du marché immobilier neuf a connu une baisse d’activité importante au cours des dernières années et le créneau de la maison individuelle neuve n’a pas été épargné. Quelle évolution peut-on prévoir ? Nous avons souhaité recueillir le point de vue d’un spécialiste du prêt immobilier et nous nous sommes adressés à Laurent Bortoli, Directeur des Partenariats (Direction du Développement) au Crédit Foncier.

Quel est l’état du marché immobilier neuf aujourd’hui ? Comment l’expliquez-vous ?

Le marché immobilier dans son ensemble vient de connaître trois années de crise : 2012, 2013 et 2014. Après une embellie en 2011 due à un plan de relance offensif, le marché du crédit a connu une baisse importante puisqu’il est passé de 145,5 milliards d’euros (2011 en crédits versés) à 112,5 milliards (2014). Il semble qu’il y ait une inversion de tendance en ce début d’année 2015 et les prévisions pour cette année sont encourageantes avec 138 milliards d’euros, toutefois le marché est encore clairement convalescent.

La part dédiée à l’immobilier neuf dans ces chiffres représente 25 à 30 %. Mais pour apprécier l’évolution du marché de la maison individuelle neuve, il suffit de constater que, selon les estimations, les ventes devraient atteindre 110 000 unités en 2015, contre 100 000 en 2014, ce qui est encore loin du chiffre de 2011, année au cours de laquelle plus de 143 000 maisons individuelles neuves ont été vendues.

Heureusement, malgré quelques tensions sur les marchés, les taux d’emprunts immobiliers sont toujours très bas (2,01 % en moyenne). De plus, les aides de l’Etat, bien que moins importantes qu’en 2011, ont été améliorées en octobre 2014 et en janvier 2015 : les plafonds de ressources pour bénéficier du prêt à taux zéro ont été augmentés, les conditions de remboursement de ce prêt ont été améliorées et le zonage qui permet d’en bénéficier a été revu plus favorablement pour les acquéreurs potentiels.

Une seule chose fait encore défaut pour parler de vraie reprise durable : la confiance. C’est l’élément qui explique pourquoi le marché ne repart pas comme il le faudrait. Nous sommes dans un contexte économique encore difficile et la peur du chômage chez les ménages, potentiels accédants, est encore un vrai frein à l’accession.

Qui sont les acquéreurs ? Le Crédit Foncier répond-t-il à leurs attentes différemment des autres organismes bancaires ?

Le Crédit Foncier se positionne avant tout sur le conseil au client pour lui proposer la solution la plus adaptée à son projet et à son profil. Comme nous ne faisons que du crédit immobilier, nous maîtrisons parfaitement les aides accordées par l’Etat et pouvons les proposer aux acquéreurs chaque fois que c’est possible. Par exemple, avec le prêt accession sociale, l’accédant, s’il répond aux conditions, peut bénéficier de l’APL (Aide Personnalisé au Logement), ce qui permet de majorer son budget d’emprunt jusqu’à + 30 % (voir exemple ci-dessous). De plus, nous consentons des prêts sur des durées plus longues que nos confrères. Pour l’achat d’une maison individuelle neuve, la durée moyenne de nos crédits est de 28 ans et 3 mois, d’où un budget d’opération plus important à mensualité égale. Grâce à ces prêts longs et au recours aux prêts réglementés, les clients que nous finançons en maison individuelle appartiennent à 75 % à la catégorie CSP des ouvriers et employés, le revenu annuel moyen représente 2,2 fois le Smic. Nous sommes d’ailleurs leader dans le domaine de la primo-accession.

Exemple :

  • Acquisition d’un terrain + construction en zone B2 par un couple avec deux enfants âgés de moins de 15 ans (allocations familiales prises en compte : 129 € / mois)
  •  Revenus de 1 600 € / mois, revenu fiscal de 17 280 €, lieu d’habitation situé dans la zone 3 de l’APL

L’actuel contexte de la construction est-il remis en question par la nouvelle loi de finance ?

Les prêts conventionnés et réglementés rendent l’acheteur solvable. Il s’agit du prêt à taux zéro, mais aussi du prêt à l’accession sociale, dont le gros avantage est d’ouvrir droit à l’APL. Cette aide vient en diminution de la mensualité de remboursement du client ; son budget de construction individuelle n’est donc pas le même selon qu’il en bénéficie ou non. Or, dans le projet de loi de finance 2015, une disposition (article 93) prévoyait la suppression de l’APL. L’application de cette disposition a été reportée à 2016. Mais, nous nous battons pour obtenir le maintien de l’APL dont dépendent à minima environ 30 000 achats immobiliers par an (habitat neuf et ancien confondus).